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三分时时彩分析:又見地王!房地產的錢多了……

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三分时时彩分析:

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最近,房地產鬆動了,房子開始「好賣」,而「地」也開始活絡了。

各地的2019開年第一拍已經陸續結束,一改去年經常「流拍」的作風,今年各地的土拍市場的競爭是很激烈的。

廣州就很給一線城市「爭氣」。

1月底,廣州公共資源交易中心掛牌了一宗地——天河區黃埔大道東646號地塊,這是時隔四年,天河區再推宅地,而且地段不錯,除了已經建成的地鐵5號線,臨江大道上還有「預留新型交通線」,「地鐵上蓋望江地」。

開發商很感興趣,包括保利、招商、中海、平安、金融街(000402)等12家房企,經過2個小時競拍、56輪報價,在突破最高限價后以競自持的方式,這個地塊最終被廣州合景以總價37.07億+自持55%拿下,溢價率45%,按照最高限價計算,摺合樓麵價為37465元/㎡,已經超越了天河地王的32968元/㎡,成為新地王,而如果減去自持面積,摺合樓麵價高達83256元/㎡。

這個價格很「一線」。

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不止廣州,全國多個城市土拍市場「開門紅」。

▌2月,蘇州有7塊宗地要網上競拍。

● 姑蘇44號地塊,2分鐘內就報價19輪,超過了網上競價終止價;

● 姑蘇45號地塊,1小時7分鐘、44輪報價,最終融信以超過市場指導價的價格競得;

● 工業園區商服地塊,2個小時133輪,最終溢價率189%;

● 高新區49號地塊,2分半鍾的時間,報價就已經達到了41輪。

7個地塊,375輪競價,99.8億的成交價,燃爆。

但這個力度還趕不上福州。

▌福州同樣也是7宗地塊出讓,總出讓面積為62.38萬平方米,世茂、萬科、龍湖、陽光城(000671)等21家房企爭搶,最終七宗地成功出讓,總出讓金205.4億元。要知道福州2018年土地拍賣收入總共才408億元,一次土拍,超過了去年的50%。

▌最激烈的競爭出現在徐州。

徐州市銅山區一宗商住地塊出讓,場面那叫一個精彩,沖當天下午兩點起拍開始,這場拍賣歷經了13個小時,644輪的競價,一直到了第二天凌晨的3:23才成交,9.26億的起拍價,最後以16.02億的價格被美的置業拿走了。

這情形有沒有很眼熟?這競爭激烈程度,有點像2017年的嘉興,搶地的公司太多,土拍是在嘉興大劇院舉行的,400多家房企搶拍8宗土地。

▌要說最貴,還看杭州。

杭州市上城區杭政儲出(2019)12號地塊,總規劃建築面積11.5萬平方米,拿到地的是經常在杭州造「地王」的濱江集團(002244),曾號稱「賺錢最多的就是地王項目」而又屢屢在地王上受挫,這次又一塊「地王」。

上城地塊總價52億元,溢價率30%封頂,22%的自持,以45325元/㎡的成交樓麵價位居杭州單價第二高,如果考慮到22%的自持比例,可售的實際樓麵價將超過50000元/㎡,成為杭州單價最高宅地。

以前一些「謹慎拿地」的企業,比如融創,近期拿地無論是宗地數量還是權益拿地總價,在房企中都是遙遙領先的,而想要「活下去」的萬科緊隨其後。

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能夠不惜高溢價「搶」地,是因為房企的後盾又回來了。

錢!

2018年的10月底開始,幾個大會的文件對房地產着墨不多,不止房企們鬆了一口氣,金融機構也鬆了一口氣,這對於房企融資來說絕對是一個好消息,又可以找錢了。

從2018年11月開始,房企的融資額開始逐漸抬頭,當月融資額就有1044億,環比大增83%,到了12月5日,《關於支持優質企業直接融資的通知》發佈,優質房企是優質企業嗎?當然是了。

●一方面,一些金融機構對上市房企增資,比如華夏幸福(600340)的二股東平安,增持華夏幸福至25.25%,隨後平安就與華夏幸福達成合作,同時,「中國平安(601318)將為華夏幸福提供融資授信、保險、理財、資產管理、賬戶現金管理和投資銀行服務等綜合金融服務」。

有金融機構做靠山,自然融資方便。

●而另一方面,房企就像走出冷宮的貴妃,恩寵更勝從前,「以前是房企去求貸款,現在金融機構上門求合作」,轉悠了很久,發現還是地產的資產比較安全,旱澇保收,1月份,僅民生銀行(600016)就和三家房企簽署了共500億元的「戰略合作協議」。

這邊銀行開始勾兌貸款,那邊信託公司說「地產信託了解一下」,甚至有金融機構直接跟地產公司合力成立地產基金,地產出小頭,金融機構出大頭,然後房企可以用小規模資金翹起一個大的資金單位。

●而且,融資成本也在下降,3月份,40家典型上市房企的融資總額超過1000億,主流房企的境外融資成本在6%-8%左右,而在境內的利率也在相對走低,一些短融債的利率甚至可以到4%以下,世茂3月底的一筆10億的短融債,票面利率僅為3.67%。

而銀行、信託等機構的房地產貸款利率相比年初也下降了大約50bp。

對房企而言,錢和地是經濟命脈,有錢自然就拿地咯,看起來是銀行和房企都在對市場恢複信心。

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不過,有錢和拿地這兩件事,跟多數中小房企關係不大,他們目前依然得勒緊褲腰帶過日子。

不同城市、不同企業的分化開始體現,要買房子還是要多多研究。

在2018年底的那波融資中,受益最多的是國企,國企+地產,起碼的信心保證,很容易得到金融機構的青睞,也很容易讓監管部門放行,而在後來的融資高峰中,民營的頭部房企也能夠佔得先機,畢竟大房企無論是在建設速度、回款能力還是還款意願上,都比中小房企要更加可靠。

錢流入房地產的速度在加快,不過合規和安全仍然要求較高,一些金融機構的業務人員表示,過於激進的房企是堅決不碰的,「2018年初時,公司還為房企百強提供融資,下半年,基本只做房企前50強業務」。

所以,中小房企,依然困難。

而在土拍市場上,半數TOP房企都有所收穫,雖然布局城市各不相同,但是都在自己的既定範圍內推進。從目前的拿地情況來看,一線城市可遇而不可求,二線城市成為了香餑餑,現在中西部二線城市更加搶手,而三四線就格外慎重。

但是,搶手的地方,通常都貴。對於中小房企來講,一線城市拿不起,二線城市搶不過,三四線城市吧,還要遭遇碧桂園。

沒有地,沒有錢,就比較慘了。

像一些收縮型城市,拿地?搞笑!本來就是需要不斷瘦身的,多餘的開發空間有的是,人都走了,房賣給誰呢?

像黑龍江鶴崗和昨天貓哥文章里所提到的?很多資源枯竭型城市,價格便宜但是着實沒什麼投資價值,有的地級城市,警察招錄,符合條件的「一房一車」,房子50-90平方米不等,福利看起來不錯,其實總價也沒多少。

這樣的地方,拿地建房賣給誰?房地產小陽春,更需要長點心了。

杨烁否认聊天截图

【三分时时彩分析】